De deelgemeente Duisburg was vroeger voordat het deel werd van de gemeente Tervuren in 1977 een zelfstandige entiteit. Het bevindt zich op een hoogte tussen twee riviertjes, de Voer en de IJzer. De kern van Duisburg en het directe omliggende gebied is vlak. In 1226 verwierf Duisburg stadsrechten. Waarom er juist op deze plek een nederzetting ontstond is onduidelijk. Waarschijnlijk is er eerst sprake geweeest van een versterking omringd door boerderijen midden in het vlakke hogere gedeelte. Bij het toekennen van de stadsrechten door de Hertog van Brabant wordt deze versterking ook genoemd, sindsdien zijn er echter geen aanwijzingen of sporen gevonden van het bestaan hiervan.
Het karakter van Duisburg is nog door en door Vlaams, ondanks dat zich hier in de loop van de tijd heel wat internationals hebben gevestigd. Maar niet genoeg om het kartakter en de eigenheid van Duisburg fundamenteel te veranderen. De franstalige inwijking is hier vooralsnog zeer beperkt gebleven. Zeker in de dorpskern waar zich de kleinere twee-facade woningen bevinden. De Angelsaksische gemeenschap breidt zich daarentegen langzaam uit. Wel uitsluitend in de vrijstaande woningen, die vooral voor 2002 zeer goedkoop op de markt kwamen.
Het woon-werk verkeer naar de hoofdstad vanuit Duisburg is niet altijd een onverdeeld genoegen. De flessehals voor forensen uit Duisburg is altijd de smalle doorgang bij de Markt komende vanaf de Duisburgsesteenweg is een nadeel voor hen die werkgebonden zijn in Brussel op kantoortijden. De nabijheid tot Brussel is desondanks op rustige dagen en incourante tijden zeer goed.
De Kerkplaats is het fysieke centrum van Duisburg. Desolaat en onaantrekkelijk. Schaarse winkels. De publieke ruimte is in jaren zeventig stijl ingericht. Een min of meer toevallige verzameling panden die op de kerk na (zie foto boven) nauwelijks historische waarde hebben omringen slordig het plein.
Een beetje exemplarisch voor de rest van Duisburg. Hier durven geen beslissingen te worden genomen, geen knopen te worden doorgehakt of fundamentele veranderingen te worden doorgevoerd. De hele deelgemeente heeft blijkbaar de laatste honderd jaar alles maar op zijn beloop gelaten.Het toeval regeert hier en niet een doordacht en ambitieus gemeentebestuur. Een beetje lintbebouwing langs de uitvalswegen. Oude vervallen schuren en serres her en der. Veel wachtwoningen en openliggende wildbegroeide kavels.
Toch is de aanblik van de individuele woonhuizen allesbehalve rommelig. Het merendeel is goed tot zeer goed onderhouden. Hetzelde geldt voor de tuinen.Maar dezelfde huizen staan menigmaal op 50 centimeter van een doorgaande zeventig kilometer weg. Iets dat de verkeersveiligheid , toch al berucht in Vlaanderen, niet bepaald ten goede komt. Misschien moeten we vaststellen dat met Duisburg de typischeVlaamse lelijkheid van het platteland door gebrek aan krachtdadig bestuur en ambities beginnen. Het individualisme in optima forma.
Het maakt van Duisburg, behoudens enkele straten richting Park en Woud, wel een heel andere biotoop dan Tervuren-Dorp.
Aan de andere kant is het nooit te laat. Door de druk van de agglomeratie Brussel en de kerngemeente van Tervuren zelf zijn er voldoende investeerders en is er voldoende kapitaal om de potentie en de mogelijkheden van Duisburg ten volle te ontginnen, mits daarvoor ooit de randvoorwaarden door bestuurders zullen worden geschapen. Dit vereist visie, ambitie, en politieke moed met als doel een kwaliteitssprong om een welvarende toekomst zeker te stellen.Politieke moed is iets dat voorlopig niet voorhanden lijkt.
De potentie van Duisburg zit in de unieke ligging aan de rand van het Zonienwoud en aan de zuidkant van de Warande. Ook het prachtige glooiende open landschap levert hier en daar een spannend ruimtelijk beeld op. Een goede aansluiting met tunnels op het autonet rond Brussel, een verdichting en uitbreiding van het residentiele gebied in de kern, een totale en rigoreuze renovatie van het centrale plein, sloop van slecht gesitueerde panden, uitbreiding van Park en Bos, en, waarom niet, het doortrekken van de tram, zouden al een enorme opwaardering bewerkstelligen.
Prijzen:
De prijzen in Duisburg , we spreken hier niet over de huizen die gesitueerd zijn aan de randen van het Zonienwoud of de Warande, zijn voor Tervuurse begrippen zeer laag. De prijzen worden nog iets lager langs de uitvalswegen richting Huldenberg en IJzer die verder van Tervuren verwijderd zijn.
Rond de 1600 Euro voor een bewoonbare vierkante meter is men kwijt. De grootte van de kavels varieert enorm zodat er ook grote verschillen in prijs ontstaan tussen de verschillende woningen. Vrije kavels komen bijna nooit in de verkoop, maar in 2007 werd er nog een terrein van bijna 900 vierkante meter op de markt gebracht voor 170 Euro per m2. Zeer goedkoop voor Tervuurse maatstaven.
De kwalitatieve verschillen zijn enorm tussen de diverse kavels. Punt van aandacht is vooral het uitzicht, dat varieert van majestueus vanaf een hoogte uitkijkend op een eeuwenoude agrarisch cultuurgebied, tot lager gelegen lokaties waarop men jarenlang veroordeeld is tot het zicht op een afbraakschuur.
De ruimtelijke kwaliteit is grosso modo een stuk lager dan elders in Tervuren. Dit gecombineerd met een relatief ongunstige verkeerssituatie en het feit dat er nauwelijks meer winkelvoorzieningen in de buurt zijn, geeft een voortdurende neerwaartse druk op de huizenprijzen.
Duisburg kent tot nog toe het minste verloop in oorspronkelijke bewoners en de boerenfamilies houden hun grondbezit al generaties vast. Verkocht wordt er eventueel pas als de gemeente tot een verandering van agrarische naar woonbestemming besluit. De aanschaf van landbouwgrond is dan ook zo goed als onmogelijk doordat de eigenaars oplange termijn een hoge verkoopprijs verwachten.
Hoewel er een flinke prijsstijging is geweest de laatste vijf jaar in Duisburg, in lijn met de rest van Brussel en omgeving, worden er geen exceptionele prijsstijgingen verwacht de komende jaren. Duisburg is aanzienlijk goedkoper dan andere delen van Tervuren, en terecht. De prijs-balans met de andere gedeeltes van de gemeente lijkt dan ook bereikt.
Iemand die geen aanstoot neemt aan een aantal negatieve factoren kan voor een redelijke prijs en woning bemachtigen in Tervuren, al is het dan een minder chique gedeelte.
Een speculatie premie is ook niet echt te verwachten de komende jaren, omdat een eventuele herstructurering van Duisburg niet bepaald in het verschiet ligt.
Onze voorspelling voor 2008: Een prijsverhoging van tussen de 4 en 5 %.
© 2008 Estaval