Hoogvorst, de wijk westelijk van het oude centrum van Tervuren, en noordelijk van de Tervurenlaan kenmerkt zich door de vele villa's uit het begin van de 20e eeuw. Art Deco, Art Nouveau, en Jugendstil bijvoorbeeld. Maar ook barok.
Vanaf 1880 verliet een deel van de gegoede burgerij al de benauwde Brusselse stad voor de nabijgelegen groengebieden. Deze trek vond vooral plaats oostwaarts en zuidwaarts van de hoofdstad. Naar de hoger gelegen gronden in een rustige en bosrijke omgeving. Tervuren voldeed bij uitstek aan deze voorwaarden, en de brede as die Leopold II naar het centrum van Tervuren liet aanleggen versterkte deze trend nog eens. De bourgeoisie liet vaak juweeltjes van huizen bouwen in de beboste uitlopers van het Zonienwoud. Ook de tram vormde een uitstekende verbinding met de stad. Zo ontstond een van de eerste echte buitenstedelijke villawijken van Belgie. Een sprookjesachtig ensemble van historische panden. Maar we vinden hier ook panden uit moderner tijden. De uitstraling van de wijk is chique, maar understated. Vooral omdat door de vele bomen en struiken de bebouwing niet altijd even zichtbaar is.
Dit is de buurt van Tervuren die het dichtst bij Brussel gelegen is. De begroeiing is overdadig en matuur. De meeste kavels van de vrijstaande huizen zijn behoorlijk van omvang en gaan van 600 tot 5000 m2. Met nog een aantal uitschieters naar boven. Ook de huizen zelf zijn vaak groot. Vaak te groot, lastig ingedeeld, en te duur in het onderhoud voor de oude bewoners, zodat veel oude bewoners hun huis van de hand doen en elders kleiner gaan wonen. Nieuwe bewoners zijn vooral expats met een flink huurbudget, of buitenlandse jonge gezinnen, uit vooral Verenigd Koninkrijk, Ierland, V.S., Nederland, Duitsland, en Italie, die focussen op kwaliteit en de prijzen nog steeds relatief laag vinden, maar ook investeerders uit het voormalige Oostblok op zoek naar snelle kapitaalsapreciatie en zekerheid. Na aankoop worden de huizen vaak grondig gerenoveerd en volgens de modernste normen afgewerkt. De Belgen die hier nog wonen zijn voornamelijk Franstalig en ouder.
Bij aankoop van een pand goed opletten of dit pand niet te dicht bij de Tervurenlaan is gelegen. Als dit wel het geval is, moet men rekening houden met geluidsoverlast van tram en autoweg. Alle delen van Hoogvorst zijn behoorlijk goed afgeschermd tegen het voortdurende autogeluid van de Ring. De meeste straten in Hoogvorst krijgen vrijwel uitsluitend bestemmingsverkeer, iets dat het rustige en aangename karakter nog eens verhoogt. Parkeerproblemen zijn onbestaand in Hoogvorst. De aanvliegroute voor de luchthaven Zaventem ligt net westelijk van Hoogvorst, en geeft de Tervurenaars dus geen overlast.
Voor hen die op zoek zijn naar een solide waardevaste onroerend goed aankoop op een prestigieuze locatie met een mix van oude rijke Belgen en een internationaal publiek is Hoogvorst een perfecte investering.
Een extra troef van deze wijk is de excellente locatie ten opzichte van Brussel-stad, Place Dumont/Stockel, Roodebeek, de luchthaven, de Ring, het Heilig Hart College, en natuurlijk de Markt en winkelstraten van Tervuren zelf. Afhankelijk van waar men in de wijk woont is de tram op loopafstand.
Prijzen:
De prijzen in Hoogvorst zijn voor Belgische begrippen hoog. Ook op Brusselse schaal zijn de prijzen aan de hoge kant. Vergeleken met andere grote Europese hoofdsteden zijn de prijzen nog steeds laag, tot erg laag. Zeker voor een gebied dat als een top woonlocatie wordt beschouwd in Groter Brussel.
Courante prijzen voor een vrijstaand huis in Hoogvorst zitten tussen de 3000 en 35000 per vierkante meter. Uitschieters tot over de 4000 Euro voor een m2. Alles is natuurlijk afhankelijk van de staat van het pand, de grootte van het kavel, en de micro ligging van het huis zelf. Wat ook van invloed is op de prijs van een huis is de hoogte van het Kadastraal Inkomen. Dit het de onroerend goed belasting die jaarlijks geheven wordt op het huis. Vooral de huizen die voor 1980 zijn gebouwd kennen een laag KI. Let op, door een grondige en structurele renovatie, uitbreiding en verbouwing van een huis met behulp van stedebouwkundige vergunningen van de gemeente, kan de KI naar boven worden bijgesteld door de belastingdienst. In het gewest Brussel is deze regel al een tijd afgeschaft, maar in Vlaanderen bestaat zij tot nader order nog. Men mag verwachten dat deze verbouwings-straf spoedig in Vlaanderen wordt afgeschaft. Voor Hoogvorst had de verhoogde KI dreiging in ieder geval het effect van versnelde internationalisering van de buurt. Veel Belgen willen en wilden het risico op en verhoogde belasting niet lopen door een uitbreiding van hun huis. Zij kozen vaak eieren voor hun geld en verhuisden verder Belgie in naar goedkopere streken. Kapitaalkrachtige buitenlandse nieuwkomers hebben een kapitaalsinjectie van hun nieuwe oude woning al ingecalculeerd, en brengen daarmee de intrinsieke waarde van de buurt naar een hoger niveau.
Een andere prijsopdrijvende factor is de zeldzaamheid waarmee de villa's op de markt komen. Het blijkt dat meer en meer buitenlanders zich blijvend vestigen in Belgie. Veel redenen om dan uit Hoogvorst naar elders te verkassen zijn er dan vaak niet. In zijn algemeenheid kun je stellen dat er hier onder de 650.000 Euro niets beweegt op de markt voor vrijstaande huizen.
Hoogvorst is ook een lokatie voor top onroerend goed. Door de grootte van de huizen, de ruim bemeten kavels, en de unieke ligging, ontstaan ook in absolute zin hoge prijzen. In Hoogvorst bevinden zich dan ook veel panden in het topsegment, de prijscategorie boven de anderhalf miljoen Euro. Deze worden niet altijd via de reguliere kanalen in de markt gezet. Verkoper en koper streven menigmaal een hoog niveau van discretie na.
Of prijzen omhoog blijven gaan met de 10 tot 15 % die jaarlijks in Hoogvorst sinds 2000 werden gehaald, is moeilijk te zeggen. Dat hangt ook af van factoren als de hoogte van de rente, de mate van economische voorspoed in Groot Brussel, migratiecijfers (vooral die van kennismigranten), en de ontwikkeling van Tervuren zelf.
De relatieve waarde van Tervuren en in het bijzonder Hoogvorst is in ieder geval erg hoog. Het lijkt dan ook dat hier een vierkante meter prijs van rond de 4000 Euro per meter, in casu het Brusselse topniveau, alleszins redelijk zou zijn op dit moment. Er zit dus nog wel wat opwaartse potentie in de hoogte van de prijzen, dit gevoegd bij de reguliere prijsstijging, verwachten wij een verhoging van tussen de 10 en 12 % in 2008.
©
2008 Estaval