Het noordelijke gedeelte van Duisburg is in de richting van de Warande gebouwd. Het zijn een aantal lintverkavelingen die zich onderscheiden van het dorp Duisburg doordat zij over het algemeen een recenter bouwdatum kennen en als extra ruimtelijke kwaliteit de aanwezigheid van het Park van Tervuren hebben. Gelegen op loopafstand. van dit prachtige park, en ook nog aan de stille zuidzijde ervan, profiteert de wijk van een van de groene longen van Tervuren. Het Zonienwoud zelf is nooit ver weg. Ook hier betreedt men als eerste de rustige oostkant van het Woud..
De kavels zijn hier in de wijk vooral diep. Hier en daar tot veel meer dan honderd meter diep zelfs. De facadebreedtes zijn beperkt, wat afbreuk doet aan het potentiele weidse karakter van de wijk. Een meer vierkante verkaveling van Park Zuid en een andere opzet van de ontsluitingswegen had een heel ander beeld opgeleverd van de wijk dan het lintkarakter die het nu heeft.
De relatieve nabijheid van het centrum van Tervuren is een voordeel voor fietsers en automobilisten. Voor de meeste voetgangers zal de afstand van toch snel tweeduizend meter onoverkomelijk blijven. Voor alle voorzieningen blijft men in Park Zuid toch aangewezen op het centrum van Tervuren.
Er zijn nogal wat percelen die op bebouwing wachten. Of de gemeente Tervuren een belasting gaat heffen de komende jaren op onbebouwde kavels, en of die boete voldoende wordt om tot een snelle invulling te komen van de gaten is nog onbekend. Wat zeker lijkt is dat als er een stevige heffing komt op soortgelijke bouwgronden, de door familie geschonken percelen van deze heffing vrijgesteld zullen blijven.
De zone die Park Zuid omvat biedt nogal wat potentie voor verdere residentiele ontwikkeling. Een betere ontsluiting op de Tervurenlaan en de Leuvensesteenweg zou een aangewezen randvoorwaarde zijn. De ligging tussen bos en park schept mogelijkheden en een ratio voor bebouwing in het hogere segment.
Deze wijk is nog lang niet uitontwikkeld, maar met het huidige lethargische gemeentebeleid op dit front, valt te vrezen dat elke ontwikkeling min of meer toevallig gaat plaatsvinden. Om de potentie van het gebied maximaal te ontginnen lijkt een masterplan met een strakke regie van de gemeente onontbeerlijk.
De bevolkingssamenstelling is vooralsnog divers. Als we niet-Belgische EU onderdanen vinden in Duisburg, vinden we ze hier. Doordat een deel van de lokale woningvoorraad uit grote en zeer grote huizen bestaat zien we dat ook hier het principe ":de Vlaming verkoopt en de buitenlander koopt" opgeld doet. Maar de omloopsnelheid op de markt van Park Zuid lijkt laag, en de internationalisering van de wijk lijkt dan ook in een laag tempo te verlopen.
Prijzen:
De prijzen in Park-Zuid liggen significant hoger dan die in Duisburg. De redenen daarvoor zijn eerder beschreven. Reken op iets minder dan 2300 Euro voor een vierkante meter huis. De prijs is hier heel erg afhankelijk van de ligging. die enorm kan verschillen.
De woningen die zich direct aan de zuidkant van de Warande bevinden vergen een flinke premie ten opzichte van die huizen die zich aan een drukke doorgaande weg zoals de Tervuursesteenweg bevinden. Een andere factor kan de directe aanwezigheid van een landbouwbedrijf met mogelijke hinder zijn.
Men kan zich afvragen of deze hogere prijzen gerechtvaardigd zijn. De toegangen tot bos en park zijn letterlijk en figuurlijk een achteringang. Een echte hele mooie toegang zoals men die aan de andere zijdes wel aantreft vindt men hier niet. De potentie is er dan wel, maar wie wil er wachten op iets dat misschien ooit eens ontgonnen wordt? Het lijkt erop dat de markt alvast een voorschot heeft genomen op het feit dat Park Zuid grenst aan de "groene zee" van Brussel. Deze gebieden zijn geografisch beperkt en per definitie schaars. Het blijven daardoor natuurlijk waardevaste kavels op een unieke positie.
Vrijstaande huizen onder de 450.000 Euro komen nog wel eens op de markt maar steeds minder vaak. Doordat een aanzienlijk percentage van de woningen op een fors kavel staat, ook al is het een kavel met vooral diepte, ontstaat een hoge prijs in absolute zin omdat de vierkante meters extra grond natuurlijk wel doorberekend worden.
Het is de uniciteit van de lokatie die hier voor een belangrijk deel de prijs bepaalt en niet zozeer de kwaliteit, opzet en inrichting van de directe leefomgeving. Een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit kan leiden tot nog aanzienlijk hogere prijzen in de toekomst.
Voor 2008 wordt een gemiddelde stijging van 6 procent verwacht.
© 2008 Estaval