Moorsel was altijd al een onderdeel, administratief gezien dan, van het grotere Tervuren. Het is nog altijd een deelgebied met een landelijk karakter. Sommigen zouden zeggen een landerig karakter.
Een lang lint van noord naar zuid, de Moorselstraat, ingevuld met onopvallende rijhuizen, meesterwoningen, en een enkele vrijstaande woning. De huizen veelvuldig dicht op de drukke weg, en nauwelijks de aanwezigheid van een breed trottoir, maakt dat er hier sprake is van een onprettige en gevaarlijke straat.
In de wijk is er nauwelijks verschil in hoogte en bieden de open ruimtes een vlak aanzicht. Naast de hoofdstraat is Moorsel bezaaid met villaverkavelingen. Hier is in ieder geval geprobeerd om het lintkarakter van de buurt te compenseren met verdikkingen door middel van de uitgifte van percelen in straten ten westen en ten oosten van de Moorselstraat.
De bouwkavels varieren in Moorsel voor wat het vier facade woningen betreft veelal tussen de 500 en 1000 vierkante meter. Vele huizen werden gebouwd in de jaren vijftig, zestig en zeventig voor de toen opkomende middenklasse. De woningen zijn voor die tijd ruim met minstens drie slaapkamers maar ook weer niet overdreven groot met een gemiddelde grootte van iets meer dan tweehonderd vierkante meter. De indeling van de villa's uit deze tijd is enigszins achterhaald maar er vinden steeds meer renovaties plaats door kapitaalkrachtige nieuwkomers.
De oudere rijwoning bebouwing kent een stabiele en vooral Vlaams karakter. Brussel is nog te ver blijkbaar. Een proces met betrekking tot de bevolkingssamenstelling zoals we dit zien in de Witte Wijk kunnen we in het oude Moorsel nog niet vaststellen.
Vooral de laatste tien jaar hebben de villawijken van Moorsel een kleine invasie van kopers uit allerlei E.U landen ondergaan. De westelijke wijken van Tervuren waren te duur, en Moorsel was zeker tot voor kort zeer goed bereikbaar vanaf Brussel. Met het drukker wordende verkeer en de daaruit voortvloeiende files neemt de reistijd tijdens de spits naar Brussel serieus toe. Doordat Moorsel door een soort van landbouwgebied met de stedelijke massa van de conurbatie Brussel wordt afgescheiden, en doordat dit onbebouwde gebied niet doorsneden is met wegen, is het aantal alternatieven om in de hoofdstad te komen beperkt. De te gebruiken routes zijn de snelweg E40 Luik-Brussel met de oprit bij Sterrebeek, of via de Moorselstraat naar het zuiden en dan de Tervurenlaan opdraaien om naar Brussel te komen.
In Moorsel is er in feite geen sprake van een regionaal centrum of iets wat daarbij in de buurt komt. Ook niet echt noodzakelijk daar er nauwelijks voorzieningen en winkels meer in deze buurt zijn. Men is al snel aangewezen op Tervuren centrum. Vooralsnog ontbreekt de kritische massa om wederom een winkelbestand van enige omvang te krijgen. De ontwikkeling van de landbouwgronden, die gelegen zijn in de gemeente Zaventem overigens, tussen Moorsel en Wezembeek, zou de deelgemeente Moorsel een enorme impuls kunnen geven en haar uit haar relatieve isolement kunnen halen. Een andersoortig stedelijk weefsel dat aldus zou kunnen ontstaan zou nieuwe kansen bieden op een diversere en meer dynamische ontwikkeling van deze kant van Tervuren. Alhoewel de ontginning en exploitatie van de Zaventemse gronden tussen Wezembeek-Oppem en Moorsel voor de hand liggend lijkt, zullen er nog veel barrieres moeten worden overwonnen voordat de ontwikkeling van dit gebied doortastend en systematisch ter hand kan worden genomen. Met name de politieke implicaties van de ontwikkeling van zo een groot gebied zo dicht bij Brussel in zo'n politiek omstreden en gevoelige regio zijn moeilijk te onderschatten. Het wordt dan ook verwacht dat dit soort gebieden in de Rand van Brussel zullen moeten wachten op voldoende politieke duidelijkheid en politieke stabiliteit op nationaal niveau om exploratie op grote schaal mogelijk te maken. Een absolute vereiste voor dit soort projecten is absolute communautaire rust, en die ligt voorlopig nog niet in het verschiet.
Tegen de tijd dat de open zones in de Oost Rand ontwikkeld kunnen worden, zal dat zeker effecten hebben op de evolutie van Moorsel. We noemen hier: Een verbetering van het wegenstelsel, een verlenging van de tramlijn 39 met nu nog de eindhalte op Ban-Eik en of de verlenging van de tram 44 met nu nog de eindhalte bij het Afrika Museum, aanleg van kantoorparken zodat de arbeidsplaatsen dichter bij de werknemers komen te liggen, en een aanzienlijke vergoteing van de contingenten woningen die kunnen worden gebouwd met als gevolg dat allerlei drempelwaarden worden gehaald zodat het voorzieningen -en winkelapparaat op een aantrekkelijk niveau kan komen. Ook zou dit scenario kansen bieden om doorgaande wegen om te leggen zodat de Moorselstraat bijvoorbeeld tot een prettige residentiele straat met gevarieerde winkels zou kunnen worden omgetoverd.
Prijzen:
Het prijsniveau in Moorsel is per vierkante meter bewoonbaar oppervlakte duidelijk onder het Tervuurse gemiddelde. Voor een 200 m2 huis, drie slaapkamers, een badkamer en een ruime living met een tuin van 600 m2 is het nog mogelijk om onder de 400.000 Euro een zaak te doen.
Een richtprijs van 1800 Euro per vierkante meter lijkt op dit moment heel redelijk. Lang zullen de prijzen niet meer onder de 2000 Euro/m2 blijven echter.
Voor de rijwoningen in Moorsel geldt een iets lagere prijs (1700 Euro/m2), maar niet veel lager daar veel van deze 2 facade woningen behoorlijke diepe tuinen aan de achterkant hebben.
Moorsel is een minder aantrekkelijke wijk van Tervuren door de relatief geisoleerde ligging, door het ontbreken van veel voorzieningen, door het gebrek aan serieus openbaar vervoer, en door de drukke doorgaande weg die de wijk doorsnijdt.
Voor die jonge gezinnen echter die een niet al te dure woning vrijstaande woning zoeken aan de oostkant van Brussel in een chique gemeente, en die auto afhankelijkheid alleen maar een voordeel vinden, is Moorsel een uitstekende optie. Zeker een huis in een van de kindvriendelijke villawijken is dan aantrekkelijk. Absoluut gezien zijn de prijzen natuurlijk flink boven het Vlaamse prijsniveau zodat voor de meeste kopers ofwel het tweeverdienerschap ofwel de verkoop met winst van de vorige woning een noodzakelijkheid is om tot een succesvolle financiering te komen van de nieuwe woonst.
Het valt te verwachten dat Moorsel qua prijs altijd zal achterblijven bij de westelijke gedeeltes van Tervuren, maar dat de stijgingen gelijke tred zullen houden met de gemiddeldes die behaald worden in de rest van Tervuren. En de huizenprijzen van Tervuren zullen weer sneller dan de gemiddelde prijstrend in de Oost Rand gaan stijgen.
© 2008 Estaval