Algemeen:
Het centrum van Tervuren ontstond pas echt nadat er eerst al een aantal nederzettingen aan het riviertje de Voer waren geweest, en .nadat de beboste contreien dicht bij Brussel en aan een rivier als residentie voor de adel de voorkeur begon te genieten. Het is mede hierdoor dat Tervuren zich net even anders ontwikkelde dan andere Belgische gemeentes. De geschiedenis van Tervuren is dan ook een opmerkelijke voor een plaats van deze omvang.
De bebouwde kern van Tervuren heeft een hoge woondichtheid en heeft zich organisch ontwikkeld vanaf de centrale plaats, de Markt. De doorgaande weg werd vanaf het einde van de 19e eeuw dankzij Leopold de Tweede al de Tervurenlaan en niet meer de Brusselsesteenweg die hiervoor deze functie bezat. Een kleine tachtig jaar voordat vele Belgische gemeentes rondwegen aanlegden om het doorgaande verkeer te weren werd het verkeer tussen Brussel en Leuven al grotendeels netjes via de brede en grandiose Tervurenlaan afgewikkeld.
De grote uitbreiding van de bebouwing in het centrum vond vooral plaats tussen 1850 en 1930. Van de industriele revolutie tot de crisisjaren. Vanaf 1950 kwam de bouwproductie weer op gang en werden ontbrekende stukken in de kern ingevuld. Ook ontstond er aan de rand van het centrum uitwaaierende lintbebouwing. Door de opkomst van de auto was verdichting achter deze linten geen noodzaak meer Dit laatste verklaart de enorme diepe tuinen die in deze zone nog immer te vinden zijn. Zoals bijvoorbeeld achter de huizen in de Vlierboomstraat en de Lindeboomstraat.
Het hart van Tervuren is uiteraard de Markt. Een prachtig met kinderhoofdjes bestraat plein dat wanneer er geen evenementen plaatsvinden gedeeltelijk als parkeerterrein gebruikt wordt en waar verschillende belangrijke straten en gebouwen samenkomen.
Allereerst is daar de Sint-Janskerk, officieel de Sint-Jan Evangelistkerk, waarvan de bouw van de toren al begon in de dertiende eeuw. Zo rond 1350 was ook het schip van de kerk voorlopig klaar. Ze werd gebouwd in een mengeling van gotische en romaanse architectuur. In 1635 sloeg het noodlot toe voor de kerk en werd zij door Franse hugenoten en Hollandse soldaten in de brand gestoken. Toch wist men de kerk weer te restaureren. Nog later in 1780 verdween de spits van de toren omdat men vreesde voor de stabiliteit van de constructie. Nog wat later besloot men de rest van de toren af te breken. Een kleinere spits op dak van het schip functioneert nu als hoogste punt.
Aan de oostkant van de Markt vinden we de historische toegangspoort tot de prachtige Warande. Een waarlijk unieke situatie want er zullen niet veel plaatsen zijn waar het hoofdplein direct grenst aan het park.
Naast de parkpoort ligt de Panquin kazerne. Gebouwd in 1750 als deel van een kasteel en nu nauwelijks nog in gebruik. Het gebouw heeft een naar het park gerichte hoefijzervorm. De ligging , de vorm, de geschiedenis, de facade, het gebouw heeft alles in zich voor een hele mooie bestemming. Een hoogwaardige invulling van de toekomst van de Panquin kazerne kan een enorme impuls geven aan de kwaliteit van het centrum in het bijzonder en dat van heel Tervuren in het algemeen.
Aan de west -en zuidzijde liggen er winkels aan het plein. Veelal gebouwd aan het einde van de 19e eeuw maar er zijn ook enkele recentere panden zoat hier geen eenheid in architectuur kan worden aanschouwd. Hier kent Tervuren ook een echte terassencultuur. De maar liefst acht terassen die van lente tot herfst staan opgesteld aan de Markt en de Kerkstraat geven het plein extra fleur en een mediterraan gevoel.
De Brusselsesteenweg is de belangrijkste winkelstraat. De winkels lopen door tot de hoek met de Wijngaardstraat. Vanaf de Kerkstraat loopt het winkelgebied door tot in de Hoornzeelstraat. Een straat die zich meer en meer lijkt te kunnen ontwikkelen tot een serieuze concurrent van de Brusselsesteenweg.
Tervuren heeft de laatste tien jaar een radicale verandering gezien in haar winkelapparaat. De ambachtelijke bakkerijen en pattisserien bleven, er kwamen winkels voor kinderkleding, design outlets, etnische winkels, chocoladehandelaren, exclusieve fietsenwinkels interieur -en decoratie winkels, bankkantoren, koffiehuizen, terassen, een galerie, en vooral veel makelaarskantoren. Sommigen zullen het als veryupping aanduiden. Het is duidelijk dat de drastische opwaardering van het winkelapparaat te maken heeft met de verandering die al eerder in Tervuren kon worden vastgesteld met betrekking tot de influx van vele koopkrachtige nieuwe bewoners.
De inrichting van de winkelstraten houdt niet over zeker niet voor wat betreft de Hoornzeelstraat, die nog steeds tweerichting-autoverkeer kent en beschikt over smalle voetpaden met een goedkope bestrating. Het straatmeubilair maakt hier en daar een armoedige indruk. Heel anders dan in het centrum van directe concurrent Waver dat er wel in geslaagd is om een omslag te maken in de openbare ruimte van haar winkelstraten.
Het gemeentebeleid is vooral volgend met betrekking tot de detailhandel en inititieven komen vooral uit de private sector. Een opwaardering van de publieke ruimte in het centrumgebied zal zeker een keer plaatsvinden als reactie op de voortdurende upgradding van het Tervuurse winkelbestand en de overeenkomstige wensen van het publiek.
Feit is dat de belastingbasis van de gemeente Tervuren minder hoog is dan deze had kunnen zijn doordat de talrijke functionarissen van de Commissie die de gemeente bevolken vrijgesteld zijn van de lokale belasting. Iets waarvoor de gemeentes in het Brusselse wel worden gecompenseerd door extra financiele injecties van de federale overheid, maar de gemeentes in de Rand niet.
De karakteristiek van het centrum is dat de straten in het gedeelte dat in het begin van de 20e eeuw gebouwd werd smal zijn. Een hoge dichtheid is het gevolg. De meeste panden zijn goed onderhouden, maar de voetgangerspaden zijn smal. Het aanzicht van sommige straten in het centrum is soms intiem, soms romantisch, en soms gewoon saai. Parkeren wordt elk jaar moeilijker. Iets om rekening mee te houden bij aankoop van een pand in het centrum.
Er is een enorme variatie aan onroerend goed in het centrum van Tervuren. Varierend van piepkleine arbeiderswoningen aan de Kapellestraat, majestueuze meesterwoningen aan de De Robianostraat, patriciershuizen achter de kerk, en jaren vijftig bel-etage woningen gemetsteld in een prachtige rode baksteen..
Vooral de straten tussen Brusselsesteenweg en de Tervurenlaan hebben allure met hun grote meesterwoningen. Nadeel hier is natuurlijk wel het voorbij suizende verkeer op de drukke Tervurenlaan.
Het centrumgebied kent de meeste arbeidsplaatsen door de sterk vertegenwoordigde detailhandel. Voor de rest kent Tervuren niet al te veel vestigingslokaties voor werkgelegenheid. Het is zeker niet ondenkbaar dat dit in de toekomst gaat veranderen. De nabijheid van de grote stad en haar luchthaven, de prachtige groene omgeving, de veiligheid, en de aanwezigheid van een hoog opgeleide bevolking zijn formidabele lokatiefactoren. Dit zal worden versterkt door de trend , in het kader van het streven naar een minimale ecologische voetafdruk, om het werk naar de werknemers toe te brengen in plaats van andersom. Of eventuele kantoorontwikkelingen en meer vestigingen van diensten in het centrum zullen plaatsvinden hangt sterk af van de beschikbaarheid van geschikt onroerend goed. Renovatie en herontwikkeling van bestaande panden of subtiele hoogwaardige nieuwbouw zijn de eerste opties. Een voorbeeld van het laatste is het nieuwe Hotel Rastelli, hoogwaardige architectuur ingepast in de bestaande structuur, de voorgevel althans.
De bevolking van het centrum van Tervuren had een sterke Vlaamse signatuur maar kende al vanaf het einde van de 19e eeuw een kleine maar continue Franstalige minderheid. Deze minderheid heeft zich na 1960 gestaag verder uitgebreid. Niet alleen door migratie om voor een niet onbelangrijk deel doordat de kinderen uit gezinnen die al generaties Franstalig waren en in Tervuren woonden ook een huis kochten in de gemeente van huin ouders. Later kwam daar ook nog eens de Franstalige inwijking bij uit Brussel maar ook uit Waals Brabant. Familiale banden en de positieve verhalen over het groene Tervuren waren hier in het begin een lokatiefactor voor de nieuwe bewoners. Vanaf 1990 kwamen Brusselaars , zowel Nederlandstalige als Franstalige, zelfstandig naar Tervuren. De kwaliteiten, reputatie en het imago van Tervuren begonnen nu door te dringen tot grotere groepen.aspirant kopers.
Het centrum van Tervuren is vooral heel Belgisch gebleven. De buitenlanders die zich zo gretig en massaal in de villawijken vestigden lieten tot voor kort het centrum zelf aan zich voorbijgaan.
Met de voortgaande upgrading van het Tervuurse centrum, de directe tramverbinding met Brussel, het financieel buiten bereik raken van de grote villa's in de aan het centrum grenzende villawijken, en misschien ook wel het verlangen om in een gebied te wonen met de gemoedelijkheid van een dorp en de voorzieningen van een stad in een hoge dichtheid met alles op loopafstand, wint het centrum aan aantrekkelijkheid voor een bepaalde groep buitenlanders en beginnen deze langzamerhand ook een deel te worden van het hart van Tervuren, en niet meer alleen in de anonieme buitenwijken.
Prijzen:
De Prijzen in het centrum van Tervuren zijn net als de rest van Tervuren de laatste tien jaar pijlsnel gestegen. Door de grote variatie in kwaliteit, staat, architectonische waarde, ligging, en grootte van de panden zijn de verschillen in prijs navenant.
Als richtsnoer dient een prijs van 2500 Euro per vierkante meter bewoonbaar. Dit is hoog maar betekent ook dat de kleinere arbeiderswoningen in de smalle Tervuurse straten alleszins betaalbaar blijven voor modale tweeverdieners. De prijs in absolute zin zal dan niet snel de 220.000 Euro overschrijden. Men dient dan wel genoegen te nemen met een kleine woonoppervlakte, een kleine tuin, uit te voeren werken, en een toenemende parkeerdruk. In ruil daarvoor alle voorzieningen op loopafstand, het genoegen deel uit te maken van het gemeenschapsgevoel dat in veel straten in het centrum nog heerst, en alle andere algemene voordelen die samengaan met het wonen in Tervuren. De uitvliegende jeugd zal steeds vaker voor het dilemma komen te staan van ofwel in het steeds trendier wordende centrum van Tervuren te blijven in een bescheiden woning in de buurt van de ouders, ofwel verder Vlaanderen in te trekken om voor hetzelfde geld een aanzienlijk groter huis te betrekken.
De kolossale panden in de zijstraten van de Brusselsesteenweg hebben diepe tuinen en prachtige bakstenen gele of rode facades. Vaak vier of vijf lagen hoog bieden ze zeeen van ruimte. Als ze op de markt komen, en dat gebeurt niet vaak, is de vraagprijs net onder de miljoen Euro. Nog wel.
In het centrum is zoiets als een appartementenmarkt in tegenstelling tot de meeste andere gedeeltes van de gemeente. Deze markt is klein maar groeiende. Rijwoningen worden gesplitst en onderverdeeld in twee of drie appartementen, zodat de huuropbrengst of de totale verkoopprijs gemaximaliseerd wordt. Het feit dat het aantal eenpersoons huishoudens blijft toenemen, en dat de huidige onroerend goed prijzen het voor veel eenverdieners moeilijk maken om succesvol de markt op te gaan, leidt tot een toenemende vraag naar appartementen.
Voor een klein appartement in het centrum wordt soms onder de 150.000 Euro betaald. De huur van een dergelijke woonst ligt rond de 600 Euro per maand.
Zoals voor heel Tervuren geldt, en eigenlijk voor de hele Brusselse Aglommeratie, zijn de huurprijzen het laatste decennium veel minder hard gestegen dan de koopprijzen. De generale huurprijzen stijgen niet echt veel harder dan de index van de kosten van het levensonderhoud. Samen met de hoge totale transactiekosten van iets minder dan twintig procent in Vlaanderen zorgt dit ervoor dat speculatie op onroerende goederen binnen de perken blijft.
Het lijkt er op dat de ontwikkeling van het centrum van Tervuren dezelfde richting krijgt als die heeft plaatsgevonden in de oude dorpskernen van Watermaal- Bosvoorde en Ouderghem. De gentrificatie slaat toe! Alhoewel aan dit proces in Tervuren ook Vlamingen deelnemen, zal de bevolkingssamenstelling zich gestaag wijzigen. Jonge gezinnen met hoogopgeleide ouders die van buitenaf komen zullen zich komen vestigen. Veel van hun kinderen zullen naar de lokale scholen gaan. Daardoor zal het niveau van de peer-groups stijgen en zullen de scholen, nog, aantrekkelijker worden. De woningvoorraad zal binnen haar beperkingen enorm opgewaardeerd raken, en uiteindelijk zal de gemeente volgen in de publieke ruimte.
Reken op prijsstijgingen tot 10 % per jaar. Bovengemiddeld. Maar de markt zal dit aan kunnen door de grote voorraad kleinere panden in het centrum, waardoor de betaalbaarheid intact blijft, en door de toenemende populariteit van Tervuren die een hogere prijs absoluut rechtvaardigd.
© 2008 Estaval